Pôle industriel : le Nord et le Sud

Le Vietnam s’impose rapidement comme l’un des principaux pôles industriels et manufacturiers d’Asie, grâce à sa position stratégique, à ses coûts de main-d’œuvre compétitifs et à ses forts afflux d’investissements directs étrangers (IDE). Le pays occupe une place essentielle dans les chaînes d’approvisionnement mondiales, notamment dans les secteurs de l’électronique, du textile et du mobilier.

Les zones industrielles (ZI) jouent un rôle central dans cette croissance : elles offrent des infrastructures prêtes à l’emploi, des incitations fiscales et un environnement favorable aux affaires. Ces zones contribuent à attirer les investisseurs et à accroître l’efficacité de la production.

Alors que le Nord du Vietnam s’impose comme un pôle de haute technologie et de production électronique, le Sud reste le berceau historique des industries légères, de la logistique et des biens de consommation.

En analysant leurs forces, infrastructures, profils de main-d’œuvre et avantages stratégiques, cette étude vise à aider les investisseurs à identifier la région la mieux adaptée à leurs objectifs d’affaires.

Cau Kien IP in Hai Phong. (Source: Thai Nguyen Portal)

Panorama national des zones industrielles du Vietnam

Le Vietnam compte plus de 400 zones industrielles (ZI) planifiées à l’échelle nationale, dont plus de 290 sont déjà en activité, avec un taux d’occupation moyen de 80 à 85 %. Ces zones accueillent une grande diversité de secteurs : électronique, textile, mobilier, pièces automobiles et agroalimentaire, tout en accordant une attention croissante aux industries de haute technologie et vertes.

Le gouvernement soutient activement le développement industriel à travers la planification de l’utilisation des sols, les incitations fiscales et les investissements dans les infrastructures. Des initiatives stratégiques, telles que l’extension des autoroutes, ports en eau profonde et aéroports internationaux, visent à renforcer la logistique et la connectivité régionale.

La disponibilité de la main-d’œuvre constitue un autre atout majeur : le pays dispose d’une population jeune et facilement formable, répartie sur l’ensemble du territoire. Les zones industrielles vietnamiennes continuent d’évoluer à mesure que le gouvernement favorise une croissance durable, une production à plus forte valeur ajoutée, ainsi que le développement de zones industrielles intelligentes et écologiques.

Le Nord : un pôle industriel en pleine émergence

Le nord du Vietnam s’impose rapidement comme une base manufacturière dynamique, portée par sa position stratégique, l’amélioration de ses infrastructures et la présence croissante de géants technologiques mondiaux.

Des provinces clés telles que Hanoï, Bac Ninh, Hai Phong, Hung Yen, Quang Ninh et Vinh Phuc sont au cœur de cette transformation. La région a attiré de grandes entreprises comme Samsung, Foxconn, Luxshare et Canon, faisant d’elle un véritable pôle de production dans les secteurs de l’électronique et des hautes technologies.

Province	Grandes Zones IIndustrielles
Bac Giang	Hoa Phu, Quang Chau, Van Trung
Bac Ninh	Thuan Thanh, Tien Son, VSIP, Yen Phong
Ha Noi	Noi Bai, Phu Nghia, Sai Dong B, Thang Long
Hai Duong	Dai An, Nam Sach, Phuc Dien, Tan Truong
Hai Phong	Deep C, Dinh Vu, Nam Dinh Vu, Noroma, VSIP
Hung Yen	Pho Noi A, Yen My 1, Yen My 2

Un atout majeur du Nord du Vietnam réside dans sa proximité avec la Chine, qui facilite le transport des matières premières et des composants grâce à des frontières terrestres et des autoroutes bien développées. Le port en eau profonde de Lach Huyen à Hai Phong, ainsi que Dinh Vu et Nam Dinh Vu, renforcent la logistique d’exportation vers les marchés mondiaux.

Plusieurs zones industrielles remarquables ont contribué à l’essor de la région, notamment :

• VSIP Bac Ninh – une zone industrielle modèle attirant les investisseurs technologiques.

• DEEP C Hai Phong – idéalement située à proximité des infrastructures portuaires et aéroportuaires.

• Thang Long Industrial Park (Hanoï & Vinh Phuc) – abritant de nombreux fabricants japonais et coréens.

Les provinces du Nord bénéficient également d’un vivier de main-d’œuvre qualifiée, soutenu par les universités et les écoles professionnelles de Hanoï, Bac Ninh et Hai Phong. Cela garantit un approvisionnement constant en talents, en particulier dans les domaines de l’électronique et de la mécanique de précision.

Les investissements continus dans les infrastructures, tels que l’autoroute Noi Bai–Lao Cai, ainsi que les projets futurs comme la ligne ferroviaire à grande vitesse Nord–Sud, renforcent encore l’attractivité de la région.Le Nord du Vietnam constitue ainsi une localisation à la fois rentable, logistique efficace et hautement connectée, idéale pour les industries orientées vers l’exportation.

Le Sud : le berceau industriel traditionnel du Vietnam

Le Sud du Vietnam constitue depuis longtemps le cœur industriel du pays, doté d’infrastructures bien développées, d’une vaste main-d’œuvre et d’un large éventail de secteurs manufacturiers. Les principales provinces de la région comprennent Hô Chi Minh-Ville (HCMC), Binh Duong, Dong Nai, Long An et Ba Ria–Vung Tau.

Province	Grandes Zones IIndustrielles
Ba Ria - Vung Tau	Cai Mep, My Xuan B1, Phu My 3
Binh Duong	Bau Bang, Binh An, Binh Duong, Song Than, VSIP
Dong Nai	Amata, Giang Dien, Long Thanh, Nhon Trach 3
Ho Chi Minh City	Hiep Phuoc, Le Minh Xuan, Tan Binh, Tan Phu Trung
Long An	Dong Nam A, Phu An Thanh, Tan Duc, Viet Phat

La principale force du Sud réside dans sa base industrielle diversifiée, couvrant les secteurs du textile et de l’habillement, du mobilier, des biens de grande consommation (FMCG), de l’emballage et de la logistique. Cette diversité permet aux entreprises de se développer rapidement et de s’adapter aux évolutions du marché.

Un écosystème de soutien bien établi s’est développé autour de ces industries, comprenant des chaînes d’approvisionnement fiables, des sociétés logistiques, des services industriels et une main-d’œuvre qualifiée. De nombreux fabricants mondiaux et régionaux ont implanté des opérations de long terme dans cette région grâce à un environnement d’affaires solide et stable.

Le Sud du Vietnam bénéficie également d’infrastructures portuaires stratégiques, notamment :

• Le port de Cat Lai – le plus grand port à conteneurs du pays, situé à proximité de Hô Chi Minh-Ville.

• Le port de Cai Mep–Thi Vai – un port en eau profonde à Ba Ria–Vung Tau capable d’accueillir de grands navires internationaux.

Parmi les zones industrielles les plus importantes, on trouve :

• VSIP Binh Duong – l’un des parcs industriels les plus performants du Vietnam.

• Amata City Dong Nai – accueillant des fabricants mondiaux issus de divers secteurs.

• Long Hau Industrial Park (Long An) – spécialisé dans l’accueil des PME et des entreprises orientées vers l’exportation.

La proximité avec Hô Chi Minh-Ville, centre financier et commercial du pays, offre un accès privilégié aux banques, aux services et aux réseaux d’affaires internationaux. Cette connectivité exceptionnelle fait du Sud une destination particulièrement attractive pour les entreprises visant à la fois la consommation intérieure et les exportations mondiales.

Nord vs. Sud : Analyse comparative

Aspect	Nord	Sud
Provinces	Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong, Quang Ninh, Hung Yen, Vinh Phuc	Binh Duong, Dong Nai, Long An, Ba Ria–Vung Tau, HCMC
IIndustries	Electronics, precision components, high-tech assembly, some auto suppliers	Garments, plastics, food processing, heavy/light manufacturing, logistics & warehousing
Logistics strengths	Growing deep-water ports (Lach Huyen / Hai Phong), good road/rail links to China; strong upstream electronics supply chain.	Closest to major southern ports (Cai Mep, Cat Lai), large logistics networks, proximity to HCMC consumer & services market.
Land supply & pipeline	Rapid pipeline growth, supply expanding (tens of thousands ha planned) but hotspots tight; major FDI in electronics.	Large accumulated stock in southern hubs (Binh Duong/Dong Nai lead market share); new approvals continue.
Occupancy / demand	Strong demand (high occupancy in core northern hubs).	Very strong in prime southern parks, some provinces showing higher occupancy and absorption.
Costs (land / rent)	Competitive but rising in core clusters (electronics clusters push prices up).	Generally higher around HCMC core but more variety (nearby provinces cheaper); rents influenced by logistics/access.
Investment drivers	FDI in electronics (Samsung, Foxconn/partners), proximity to China supply chain.	Logistics-driven exports, supporting large assembly/packaging operations and SMEs.
Challenges	Infrastructure bottlenecks in some corridors, environmental & land-clearance timelines.	Traffic congestion around HCMC, land scarcity close to city, rising wages pushing firms outward.

Lors de l’évaluation des zones industrielles au Vietnam, les investisseurs doivent prendre en compte non seulement la localisation et les infrastructures, mais aussi le coût des terrains et des installations. Les prix de location varient considérablement entre le Nord et le Sud, en raison des différences de demande, de connectivité et de disponibilité foncière.

Le tableau ci-dessous présente une vue d’ensemble des tarifs actuels de location de terrains industriels et d’usines, afin d’aider les investisseurs à choisir leur site et à établir un budget réaliste pour leur implantation au Vietnam.

Region	Loyer moyen (terrain industriel, par m² pour la durée totale / période restante du bail)	Zones principales (Prime / Tier-1)	Remarques
Nord	US$ ~ 135-140 / m²	Bac Ninh, Hai Phong, Vinh Phuc, etc. – jusqu’à 180 USD / m² dans les meilleurs parcs industriels.	Les prix sont en hausse (≈ +30–35 % sur un an dans certaines zones). Le Nord reste en moyenne plus abordable que le Sud pour les emplacements premium.
Sud	US$ ~ 175‐190 / m² dans les principaux parcs industriels pour la durée totale du bail.	Hô Chi Minh-Ville – jusqu’à 280–300 USD / m² dans les zones industrielles de haut standing, proches des ports et grands axes de transport.	Forte demande et offre limitée, en particulier autour de HCMC et des provinces voisines (Binh Duong, Long An, Dong Nai).

Tendances et développements futurs

Le paysage industriel du Vietnam évolue vers une croissance intelligente et durable. De nouvelles zones industrielles intelligentes, telles que VSIP 3 (Binh Duong), et des zones éco-industrielles comme DEEP C (Hai Phong), intègrent l’énergie verte et la gestion numérique afin d’attirer les investisseurs des secteurs high-tech.

Pour désengorger les pôles majeurs, le gouvernement encourage l’expansion industrielle vers des provinces de deuxième rang telles que Thai Binh au Nord et Tay Ninh au Sud, où les coûts fonciers sont plus faibles et les infrastructures en amélioration constante.

Les incitations fiscales et réglementaires restent fortes pour les industries technologiques, propres et orientées vers l’exportation, tandis que la rareté du foncier dans les zones traditionnelles oriente de plus en plus les investisseurs vers des régions émergentes.

Les deux régions montent en montée de gamme industrielle :

• Le Nord se spécialise davantage dans l’électronique et la fabrication de précision.

• Le Sud se positionne sur l’automatisation, la logistique et le soutien à la R&D.

Ces dynamiques reflètent la stratégie à long terme du Vietnam, centrée sur une croissance qualitative, durable et à forte valeur ajoutée.

Considérations stratégiques pour les investisseurs

Le Nord et le Sud du Vietnam présentent chacun des avantages distincts, et le choix de la région dépendra avant tout des priorités stratégiques de chaque entreprise.

• Pour les entreprises tournées vers l’exportation, notamment dans les secteurs de la haute technologie ou de l’électronique, le Nord offre une proximité stratégique avec la Chine, une main-d’œuvre qualifiée et une logistique en plein essor.

• Le Sud convient davantage aux sociétés produisant des biens de consommation, du mobilier, des textiles ou des produits FMCG, grâce à ses infrastructures matures, son accès au marché intérieur et son vivier de talents expérimentés.

Les investisseurs doivent également évaluer :

• Le type de produit et ses exigences logistiques (par ex. : produits volumineux vs. électronique à forte valeur).

• Les réseaux de fournisseurs, plus développés dans le Sud.

• La disponibilité et le coût de la main-d’œuvre, généralement un peu plus faibles dans le Nord.

Un modèle hybride devient de plus en plus courant :la production au Nord pour tirer parti des coûts compétitifs et de la proximité de la frontière chinoise, combinée à une distribution depuis le Sud via les ports majeurs tels que Cai Mep–Thi Vai, permettant d’atteindre efficacement les marchés régionaux et mondiaux.

En conclusion, aligner la localisation sur les besoins de la chaîne d’approvisionnement et les plans de croissance à long terme constitue la clé du succès dans le paysage industriel vietnamien en pleine évolution.

Conclusion

Le Nord et le Sud du Vietnam offrent chacun des atouts uniques. Le Nord se distingue par son industrie high-tech et ses avantages liés au commerce frontalier, tandis que le Sud bénéficie d’une base industrielle diversifiée, d’infrastructures matures et d’un accès privilégié au marché intérieur.

Pour réussir, les investisseurs doivent aligner leurs objectifs commerciaux – type de produit, marché cible, besoins logistiques – avec les forces spécifiques de chaque région. Dans certains cas, une approche hybride peut représenter le meilleur équilibre entre coûts, connectivité et flexibilité.

Enfin, il est vivement recommandé aux entreprises de collaborer avec des partenaires ou des consultants locaux afin de naviguer efficacement dans les réglementations, identifier les bons emplacements et optimiser leur stratégie à long terme dans un environnement industriel vietnamien en constante évolution.